最近北京二手房市场出了件怪事——成交量猛涨，房价却在往下掉。
今年3月北京二手房网签近2万套，创下15个月来的新高，周末单日网签甚至冲破了1400套。
但另一边，业主们一个个愁眉苦脸。
海淀上地板块甚至冒出了“保价联盟”——业主们拉群发倡议书，喊着要“守住一居室330万”的底线。
结果呢？照样有房源以275万成交。
一套学区神盘橡树湾的146平米大三居，两年前卖2323万，现在1495万就出了。
降价百万卖房，已经不是新闻。
那么问题来了：成交量涨了，价格还在跌，这房子，到底能不能买？
01 成交量冲上新高，但价格还没稳住
先看数字。数据显示，2026年3月北京二手房网签量达到19886套，环比增长144.6%，是2024年12月以来的最高点。
按行业“荣枯线”1.5万套的标准看，这已经是实打实的“小阳春”了。
但有趣的是，成交量上来了，价格却没跟着涨太多。
数据显示，2月份北京二手房价格环比微涨0.3%，算是“止跌回稳”。
然而多数买家心里清楚——这套房子的最终成交价，跟挂牌价之间还差着一大截谈判空间。
有中介直接说了大实话：之前一套房能谈下来30万，现在也还能谈20万。
说白了，买家依然握着主动权。
量涨不等于价涨，这是眼下最核心的信号。
02 业主急卖、买家砍价百万，已成常态
说到议价空间，最近是真的夸张。
有房产交易人员透露，北京二手房成交价比挂牌价低100万甚至200万，早就不稀奇了。
拿海淀橡树湾来说。这个曾经的“神盘”，2023年146平米三居最高卖到2323万。到了2025年10月，同样户型成交价掉到了1495万——跌了800多万。
业主们的心态怎么说呢，用一个词概括就是“崩了”。
还有海淀上地板块的柳浪家园。业主们搞了个“保价联盟”，号召大家统一挂牌价。
但现实很骨感——47平米的房源，有人直接挂290万成交，比保价目标低了40万。
为什么会这样？说白了，急卖的业主太多了。
有人要换学区房，有人扛不住月供，有人单纯就是不想再等了。
一个急卖，就拉低了整个小区的成交价。
别的业主一看，要么跟着降，要么眼睁睁看着自己的房子被“砸盘”。
03 刚需抄底、低总价房源，正在被“秒杀”
有意思的是，就在业主们愁眉苦脸的同时，另一群人正在悄悄进场。
数据显示，3月北京成交的二手房中，总价300万以下的房源占了66.3%。
90平米以下的小户型成交占比超过六成。这说明什么？刚需群体正在集中出手。
一位在北京做了十年中介的经纪人分析，现在买房的主力是两种人：
一类是95后刚需，工作稳定了要买婚房；另一类是置换族，卖掉没电梯的老房子，换成电梯房。
低总价房源的去化速度也明显加快。有中介门店反映，小面积房源已经“存量紧张”。
甚至有买家看完房第二天，还没来得及考虑，房源就被人抢走了。
这其实揭示了一个规律：在下跌市场里，最先被消化的永远是总价最低的那一批。
只要价格跌到了刚需能承受的范围，就会有人出手。
04 现在入场是捡漏，还是接飞刀？
所以，现在到底该不该买？
说实话，这个问题的答案因人而异，但有几点可以帮你判断。
第一，议价空间大，对买家确实是利好。
过去几年北京二手房价格已经经历了一轮深度调整。上海易居研究院副院长严跃进直言，很多二手房相比最高点已经缩水了40%甚至更多。
这意味着，价格泡沫已经被挤掉了相当一部分。
第二，买房成本在下降。
房贷利率降了，中介费也可以谈了，部分房源还享受增值税减免。
这些叠加下来，买房的综合成本比两三年前低了不少。
第三，也是最重要的——别指望“抄底”抄到最底部。
资深分析师张大伟认为，当前行情更像“修复性回暖”而非“趋势性反转”。
用大白话说就是：市场在慢慢变好，但别指望一夜暴涨。
对于真正有自住需求的人来说，盯住两点就够了：一是房子是否满足你的核心需求，二是价格是不是在你的预算范围内。
别总想着再等等、再降降——有时候，等着等着，你看上的那套就被别人买走了。
北京的房子，对普通人来说，从来都不是一笔小数目。
当前的市场正在经历一轮深度的价格回归，溢价在消退，价值在回归。
成交量回暖说明需求还在，议价空间大说明机会还在。
对于真正有自住需求的普通家庭而言，不必焦虑于“是不是最低点”，也不必恐慌于“会不会继续跌”。
沉住气，看清楚，买对不买贵。
房子终究是用来住的，只要住得踏实，这笔账就不会亏。
本文信息基于公开资料整理，具体以官方最终发布为准
诚多网配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
