文/上海进深 严明会
2026年第二次土拍仅有一宗地，却把热度推到新高点，金茂、保利发展、华润&新长宁联合体三方齐聚。
竞拍过程中，华润&新长宁、金茂两家不断跟进加价40轮，保利发展最后一出手即拿下。
总价592175万元，成交楼面价77697元/㎡，溢价率6.43%。
这宗长宁内环纯宅地由E1-17、E1-21两幅子地块组成，总出让面积约2.9万㎡，规划建筑面积约7.62万㎡，起拍总价55.6亿元，起始楼面价约7.3万元/㎡。
具体来看：
E1-21地块：用地面积24508.81㎡，容积率2.67，限高80米，含4000㎡社区公共服务设施；
E1-17地块：用地面积4490.52㎡，容积率2.4，限高50米，含500㎡社区文体设施。
扣除1000㎡商业和3000㎡文体健康设施后，可售住宅面积约7.2万㎡，算下来的实际起始楼面价已超8万/㎡。
算上溢价率，最后的可售楼面价在8.76万/㎡左右。预计售价在13-14万/㎡。
在长宁，这样的纯住宅地块几乎是绝版。
内环区域已有近17年没有纯宅地供应；中山公园板块新房更是寥寥。上一次长宁公开出让住宅用地，还是2024年12月招商&越秀联合体竞得的的“和樾长宁”所在地块，成交楼面价约8.85万元/㎡。
再上一次长宁内环出让涉宅用地，还要追溯到2009年的朗诗虹桥绿郡项目。
时间跨度之大，让今年这宗宅地显得格外珍贵。
此次竞拍的地块，是在2025年5月控规局部调整新增出来的。
其中的E1-21地块，原先被划分为三个地块， E1-10B为城市储备用地，E1-20为商业办公，只有E1-19地块是住宅用地。调整之后，上述3宗地块被合并为住宅用地，并最终进入出让序列。
之后，多家房企曾去调研地块，但最后也只吸引了三家房企参与竞拍，市场信心一般，竞争也没有想象中激烈。
从区位条件看，地块优势明显：
西边紧贴苏州河，北边不远就是中山公园。
直线距离轨道交通11号线隆德路站约500米，距2号线/11号线江苏路站约900米，周边还有十余条公交线路。
地块周边商业密度很高，有长宁来福士、龙之梦购物中心、KING88、889广场等多个商业体，满足从日常生活到高端消费的各种需求。
教育方面，地块附近有江苏路第五小学、上海市延安中学附属省吾学校等，在长宁区内属优质资源。
美中不足的是，地块一侧是老塔楼、另一侧是老破小，城市界面一般且景观受限，方案设计有难度。通勤的话，走到地铁口还是稍微有点远。
位置在长宁和普陀的交汇处，周边有学校、密集的居民楼，施工限制多，后续施工的难度也会变高，施工周期变得相对不可控。
更让开发商犹豫的是，即使零溢价，单价卖到12万 才能保本；如果溢价高了，项目开到14-15万/㎡的更高单价，以120㎡计，这个总价段很难吸引到长宁本地的改善客了，而地缘外的客户选择会更多。
保利发展对此地的兴趣，从开拍前就已昭然若揭。
保利发展旗下的上海保利建霖房地产有限公司发布了长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块的招标公告，项目总投资100亿元，另有建安费92961万元。
放眼长宁当下的新房市场，存量不足更加突显这宗地的重要性。
目前，区域内只剩和樾长宁、西郊云庐两个新盘在售。
前不久，和樾长宁迎来第三次认筹，48套小高层最终只等来了20组有效客户。开发商却在现场搞了一场创意选房仪式：填意向志愿、抽乒乓球选房。
前两次开盘，分别推出48套、22套房源，官宣首开售罄、二开认购近150%。网上房地产显示，目前网签31套。
西郊云庐在去年10月、12月两次开盘，分别推出61套、52套房源，网上房地产显示，目前已网签28套、12套。刚刚过去的3月28日，三批次37套房源开盘。
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